Aspectos Importantes a Considerar na Construção e Manutenção de Edifícios Comerciais e Residenciais

A manutenção de edifícios é um conjunto de ações que são consideradas essenciais para manter a vida útil de todos os sistemas de uma edificação.

Como exemplo podemos citar a importância de fazer a troca das pastilhas do revestimento da fachada e a modernização da parte elétrica.

A partir do momento que essas manutenções são aplicadas corretamente, e com a periodicidade necessária, essas medidas proporcionam mais segurança além de, claro, garantir mais funcionalidade para a edificação.

Muitas pessoas pensam que para manter um edifício visualmente bem basta acrescentar alguns detalhes estéticos, como colocar cadeira presidente escritório em certos locais da construção.

Contudo, manter um edifício de pé vai muito além disso, o ideal, na verdade, é manter a estrutura do local saudável através das manutenções.

Qual a importância da manutenção predial?

Na maioria das vezes, qualquer tipo de construção precisa eventualmente de manutenções periódicas ao longo de sua vida útil.

Portanto, os cuidados devem ser além do que manter a manutenção de uma porta de pvc em dia, ou seja, as medidas preventivas devem estar relacionadas com a construção de um modo geral.

Para especialistas, a ausência da manutenção pode gerar inúmeros acidentes, sendo os mais frequentes desabamentos, falhas elétricas e quedas de revestimentos de fachada, telhados e coberturas.

Um estudo foi realizado em 2009 pela Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP sobre acidentes que aconteceram em edificações com mais de 10 anos.

Nesse levantamento foram levados em consideração só os prédios com esse tempo de uso, ou seja, não entrou na conta o tempo que demorou para o edifício ser construído.

Em outras palavras, estamos falando de construções que já possuem, por exemplo, o alvará de funcionamento SP, isto é, são edifícios que funcionam há um tempo.

O resultado apontou que 66% de todos os acidentes estavam relacionados à má ou falta de manutenção, perda precoce de desempenho e grande deteriorização.No caso, só 34% se referem a vícios construtivos ou anomalias endógenas.

O Anuário Estatísticos de Acidentes de Origem Elétrica publicado pela Associação Brasileira de Conscientização dos Perigos da Eletricidade (ABRACOPEL), notou que, no Brasil, em 2020, ocorreram 1.502 acidentes que estavam relacionados a acidentes elétricos.

Desses, 853 foram acidentes provocados por choques elétricos, que resultaram em 691 mortes. No mais, 66 por descargas atmosféricas causaram, por sua vez, 47 mortes.

Para mudar esse quadro preocupante é necessário que aconteça a inspeção em todos os prédios de forma regular para prevenção, o que pode ajudar nos direcionamentos dos planos de manutenção e para tomar decisões estratégicas.

Em seguida, após ter feito a inspeção, o ideal é elaborar um plano de manutenção predial para evitar qualquer tipo de problema.

Esse plano deve incluir todas as estruturas do local, afinal manter um edifício em dia envolve até mesmo contatar empresas de elevadores para realizar as manutenções necessárias nesse tipo de equipamento.

Quais os benefícios da manutenção predial?

Inicialmente, você já deve ter notado que a principal vantagem da manutenção predial é diminuir as chances de acontecer algum tipo de acidente.

Segundo estudiosos, a manutenção predial consegue preservar o valor patrimonial de um edifício e, além disso, evitar que seus reparos fiquem ainda mais custosos.

De um modo geral, estamos falando de cuidados que envolvem até mesmo a possibilidade de praticar automação residencial, só que aplicadas em edifícios com o intuito de ajudar os processos internos.

Imagine o seguinte cenário: uma fachada onde o reparo não é feito no tempo correto, após alguns anos, haverá grandes chances de toda a estrutura ser refeita e por valores muito mais altos.

Além disso, revestimentos soltos podem cair, o que pode obviamente causar acidentes, danos materiais e, no pior dos casos, até mortes. Essas possibilidades se aplicam tanto para um local onde fornece curso nr 13 quanto um edifício para empresas.

Se houver morte, implicará em longos processos na justiça e posteriormente penalização legal aos responsáveis.

Vale pontuar também que a manutenção predial pode gerar impactos positivos na percepção e satisfação dos colaboradores, e isso se aplica tanto em condomínios empresariais quanto residenciais.

Isto porque, além de garantir que esteja de acordo com todas as normas regulatórias referentes aos direitos do trabalhador, também consegue evitar acidentes para proporcionar uma qualidade de vida melhor.

Quais os serviços de manutenção predial?

De um modo geral, um dos serviços mais praticados é a inspeção predial. Em outras palavras, estamos falando de uma avaliação das condições técnicas da edificação e de todos os seus sistemas construtivos, abrangendo uso, operação, manutenção e funcionalidade.

Através dessa análise, conhecida popularmente como Laudo Técnico de Inspeção Predial, que se descobre todas as manutenções necessárias e qual a ordem de urgência de cada uma.

Trata-se de um documento que serve para guiar a gestão da manutenção predial e contribuir na tomada de decisão em relação aos gastos e prioridades.

Portanto, sem esse documento, torna-se difícil até mesmo uma empresa proceder com trabalhos em divisórias industriais, por exemplo.

É importante dizer que a inspeção predial não é uma prática obrigatória em todas as cidades do país, ou seja, depende da legislação de cada local.

No Rio de Janeiro, por exemplo, sua execução já é obrigatória, enquanto em São Paulo e em diversos outros locais a prática é considerada opcional.

Contudo, mesmo que a manutenção envolva apenas cuidados com uma telha plana de um local, o ideal é sempre mantê-la em dia.

Contudo, ao realizar a inspeção predial, é fundamental seguir a norma técnica ABNT NBR 16.747 que traz diretrizes, conceitos, terminologia, requisitos e procedimentos.

Há também a opção de consultar cartilhas interessantes, como as que são oferecidas pela IBAPE sobre vários assuntos, como:

• Inspeção predial;
• Instalações elétricas;
• Equipamentos mecânicos;
• Tipos de manutenções.

Por mais que a inspeção predial não seja considerada uma prática obrigatória, o ideal é que essa manutenção seja feita pelo menos nos prédios que tenham mais de 7 anos, afinal, nesse período a construtora ainda está bastante presente.

Prédios mais antigos, por sua vez, passam por reformas e modificações com uma certa frequência, isto porque são prédios que, com o tempo, há mais indícios de deterioração das estruturas.

Quem é o responsável pela manutenção predial?

Resumidamente, os responsáveis pela manutenção de uma edificação são o proprietário da construção e/ou o síndico.

Sendo um condomínio residencial ou comercial, o respectivo proprietário é o responsável pela parte que lhe cabe e é corresponsável pelo conjunto do prédio.

É necessário, inclusive, renovar a parte elétrica de seu apartamento sempre que necessário e corrigir vazamentos de água e infiltrações.

Caso queira, os responsáveis pelo condomínio pode contratar uma empresa ou profissional especializado e deverá assumir a responsabilidade pelas manutenções das áreas de convívio comum.

Como em qualquer outra atividade, você pode entrar em contato com profissionais para a manutenção, que são especializados em manutenção que deverá ser realizada, como encanadores e eletricistas.

Dependendo da complexidade da situação, é necessário consultar engenheiros ou arquitetos para lidar melhor com o problema. Portanto, o mais importante é ter um profissional qualificado e, quando necessário, ouvir mais de uma opinião profissional.

Como fazer uma boa gestão de manutenção?

Quando falamos de condomínios residenciais, não fazer a manutenção dos edifícios pode levar a uma responsabilização civil dos proprietários, síndicos e administradores.Para evitar problemas, um plano de gestão deve ser implementado, e ele se inicia a partir da inspeção predial.

Para que você possa entender melhor, a inspeção predial é a base para a criação do programa de manutenção preventiva e corretiva.

Ou seja, nesta etapa é normal identificar danos em sistemas de impermeabilização, instalações elétricas e hidráulicas, além de outras estruturas do local.

Grau de prioridade

A inspeção predial não se limita apenas na detecção de problemas, esta prática permite que você possa classificar eventuais falhas quanto ao risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e também ao patrimônio.

Assim, as intervenções podem ser programas em função de seu grau de prioridade, e quem define esse grau é o inspetor predial.

Como criar um plano de manutenção predial?

Para que você possa montar um plano de manutenção completo, é necessário atender a edificação como um todo, ou seja, você deve incluir todos os seus sistemas construtivos e elementos, como:

• Estrutura;
• Alvenarias;
• Revestimentos;
• Ventilação;
• Instalações;
• Máquinas e equipamentos.

Além disso, é necessário elaborar a manutenção de acordo com as diretrizes da ABNT NBR 5674. Trata-se de requisitos para o sistema de gestão da manutenção.

Assim, deve-se levar em conta as particularidades dos prédios, como seu tipo, uso, tamanho e complexidade, bem como a localização e situação do entorno.

Conclusão

Como você provavelmente já sabe, a tecnologia vem nos acompanhando em diversas atividades, e isso inclui também assuntos relacionados às manutenções prediais.

Estamos falando de programas de gestão de manutenção. Além de dispensar o uso de papel, essa tecnologia consegue contribuir para concentrar todas as informações em um único lugar e também possibilitam a análise de gráficos para auxiliar na tomada de decisões.

Portanto, se você está disposto a ficar em dia com a manutenção de um local, considere a ideia de adotar um programa de gestão de manutenção para facilitar todo o processo. Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.